Kontrola Regionalnej Izby Obrachunkowej w Katowicach w gminie Mstów dotyczyła również gospodarki nieruchomościami. RIO stwierdziło m.in., że gmina sprzedała nieruchomość poniżej wartości rynkowej ustalonej w operacie szacunkowym.

Szczegóły znajdują się poniżej.

PAWEŁ GĄSIORSKI

W zakresie sprzedaży w 2017 r. nieruchomości gruntowej będącej w zasobie Gminy Mstów o nr działki 696/2, o pow. 0,0686 ha w drodze bezprzetargowej stwierdzono, że:
- dokonano sprzedaży ww. nieruchomości za cenę 26.400,00 zł brutto, tj. poniżej jej wartości rynkowej ustalonej w operacie szacunkowym z dnia 10 maja 2017 r. Zgodnie z art. 150 ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm.), w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 i ust. 3 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. W myśl natomiast art. 29 a ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w celu polepszenia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej ustalono w operacie szacunkowym na kwotę 26.400,00 zł. W ww. operacie wskazano, że określona wartość jest wartością netto i nie zawiera podatku VAT.

W protokole rokowań z dnia 1 grudnia 2017 r. ustalono z nabywcą cenę sprzedaży nieruchomości w wysokości 26.400,00 zł. W akcie notarialnym nie zamieszczono żadnych informacji czy cena sprzedaży nieruchomości w wysokości 26.400,00 zł podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zapłaty za nieruchomość w kwocie 26.400,00 zł brutto dokonano na podstawie faktury VAT nr 279/12/2017/GK z dnia 12 grudnia 2017 r., w której wartość netto sprzedawanej nieruchomości ustalono na kwotę 21.463,41 zł, sprzedaż opodatkowano podatkiem VAT w wys. 4.936,59 zł, co dało wartość brutto nieruchomości w kwocie 26.400,00 zł. Zgodnie z wyjaśnieniami pracowników Urzędu, „w przedmiotowym operacie nie została zawarta ogólna klauzula informacyjna, iż wszystkie przedstawione w operacie wartości nie obejmują podatku VAT. Na stronie 19 operatu szacunkowego z dnia 10 maja 2017 r. widnieje wyłącznie klauzula, iż określona wartość nieruchomości jest wartością netto i nie zawiera podatku VAT. Taki sposób ujęcia klauzuli informacyjnej spowodował, że Gmina jako sprzedający dokonując interpretacji zapisów tego operatu uznała, że przyjmowane przez rzeczoznawcę do porównania ceny transakcyjne były wyrażone ceną brutto, stąd oparty na tej podstawie wynik wyceny w rzeczywistości jest wartością brutto nieruchomości, ponieważ oparty został na tak przyjętym mechanizmie wyceny. Zgodnie zatem z obowiązującymi przepisami o podatku dochodowym od towarów i usług (VAT) przyjęta na podstawie tej wyceny i wskazana w akcie notarialnym kwota 26 400 zł ujęta została na fakturze jako kwota 21 463,41 zł netto powiększona o 23% VAT, tj. kwotę 4 936,59 zł, co ostatecznie dało 26 400 zł brutto”.

Zgodnie z obowiązującą w Urzędzie instrukcją obiegu i kontroli dokumentów finansowo księgowych, wprowadzoną zarządzeniem Nr 20/2015 Wójta Gminy Mstów z dnia 27 lutego 2015 r. (§ 34 pkt 3 i § 35), faktury są wystawiane do udokumentowania sprzedaży składników majątkowych. Faktury wystawiane są przez merytorycznych pracowników Urzędu. Sprzedaż dokumentowana jest fakturą wystawioną zgodnie z zasadami określonymi w przepisach wykonawczych do ustawy o VAT.

Protokół rokowań z dnia 1 grudnia 2017 r. podpisał ze strony Gminy Mstów p. Tomasz Gęsiarz – Wójt Gminy Mstów. Fakturę VAT nr 279/12/2017/GK z dnia 12 grudnia 2017 r. wystawił pracownika Referatu Gospodarki Przestrzennej Rolnictwa i Ochrony Środowiska.

- w dniu 12 grudnia 2017 r. zawarto umowę sprzedaży ww. nieruchomości, w której wskazano, że zapłata ceny sprzedaży nastąpi w terminie do 15 grudnia 2017 r. W umowie nie rozłożono zapłaty ceny sprzedaży na raty, wierzytelność nie została zabezpieczona. Stosownie do przepisów art. 70 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku sprzedaży bezprzetargowej cena nieruchomości może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. Z kolei zgodnie z przepisami art. 70 ust. 1 cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

Z powyższego wynika, że jeżeli wolą stron nie było rozłożenie ceny nieruchomości na raty, zapłata powinna być dokonana w całości najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność. W akcie notarialnym z dnia 12 grudnia 2017 r. p. Tomasz Gęsiarz – Wójt Gminy Mstów wyraził zgodę na zapłatę ceny sprzedaży nieruchomości w wys. 26.400,00 zł, w terminie do 15 grudnia 2017 r., do czego kupujący się zobowiązali. Na nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka.

Zapłata za zakup działki nr 696/2 o pow. 0,0686 ha w kwocie 26.400,00 zł brutto nastąpiła w dniu 13 grudnia 2017 r., tj. po dniu zawarcia aktu notarialnego w sprawie sprzedaży nieruchomości.

Zadania związane z przygotowaniem i sprzedażą mienia komunalnego należały do obowiązków pracowników Referatu Gospodarki Przestrzennej, Rolnictwa i Ochrony Środowiska. Nadzór nad pracą ww. Referatu sprawował jego Kierownik.

Wniosek nr 2
Zapewnić prawidłowe ustalanie ceny sprzedaży nieruchomości gminnych, zgodnie z art. 67 ust. 1 i ust. 3, art. 150 ust. 1, art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 z późn. zm.), art. 29 a ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), mając na uwadze art. 68 i art. 69 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 869 z późn. zm.).

Wniosek nr 3
Zapewnić prawidłowe zabezpieczenie wierzytelności jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywców nieruchomości gminnych, stosownie do art. 70 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 z późn. zm.).